テナント物件（商業用）投資の魅力と注意点

2022/05/09

テナント物件を扱う魅力と知っておきたい注意点

テナント物件と言っても種類は多く、一般的には店舗・オフィス・倉庫に分類され、業種としては一般企業の他に、販売店・医院や美容院から長期的に保管する倉庫まで様々です。今回はテナント物件を扱う魅力と知っておきたい注意点についてご紹介していきます。

テナント物件は利回りが良い？

先ほどもお伝えしましたが、テナント物件は利回りが良い物件が多い傾向にあります。この利回りという言葉についてですが、まず利回りとは？という部分で基本的な「表面利回り」と「実質利回り」を知っておく必要があります。表面利回りとは、物件価格に対して得られる家賃収入の割合。計算式はこちらになります。

【表面利回り】
　年間家賃収入÷税込物件価格×100
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対して、実質利回りとは、購入時の出費に対しての現金の得られる割合です。
実質利回りの計算式はこちらになります。
【実質利回り】
（年間家賃収入-年間コスト）÷（税込物件価格＋購入時コスト）×100

テナント物件のメリットは？

①まず、一般的な住居に比べて床面積あたりの賃料単価が高い傾向にあります。利回りが良く収益性が高いメリットがあり、賃料や保証金が大きく高利益になりやすいです。

②また、テナント物件の良い部分として原状回復の費用や手間が少ない点があげられます。アパートやマンション経営に比べて、お風呂や洗面所など水回りを始めとした整備部分やデザインを考えた内装に関する投資が少ない傾向にあります。基本的にはテナントを借りる事業主の方で行うため、貸す時にはシンプルな状態でよく、引き渡し時の原状回復の際にも基本は事業主の方でまかないます。そのためテナント投資は初期費用が抑えられるわけです。

③そして、保証金制度も注目すべきポイントです。保証金は原状回復や家賃滞納時の補填という名目で受け取ります。金額も大きく一般的には家賃の6か月～12か月ほどと高額になりますので、基本的に保証金は退去時に返金しますが、資金の運用も行いやすいのもテナント投資の良い部分です。

テナント投資での注意点

①まず、一般住居よりも景気の影響を受けやすい部分がある事を知っておきましょう。景気が悪くなると空室率が上がってしまうため、賃料の相場が下がってしまう時期も出てきます。
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②賃料設定についてもより厳密に金額設定する必要がありますし、物件を所有するエリアはしっかり見極める必要があります。
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③その他には一般住居物件よりも融資の審査が厳しいです。ある程度のオーナーの財産や会社経営状況が良くないと審査に通らない場合もあります。
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④また、テナント物件は地震保険には加入できないデメリットがあります。地震保険は住居が対象になり、住宅併用タイプは可能ですが、ビル全体が店舗や事務所対応のテナントは対象外なってしまうのです。住宅併用以外の事業物件の場合に地震危険補償特約をつけるパターンもありますが、補償内容については審査が別にあることを知っておきましょう。

未経験の場合は必ずご相談を

アパートやマンション物件よりもテナント物件は投資ハイリターンですが、注意点も多いです。投資するテナント物件の見極めは必要で地域性も重要になってきます。繁華街や人口が多い地域であればよいという単純なものではありません。ただ利回りも良い物件にあたれば利益も大きいのも事実。必ず不動産会社等に相談の上、投資検討していきましょう。

▼『フィット賃貸経営通信』5月号より
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