賃貸経営オーナー様が覚えておくべき！「外壁塗装」について

2022/05/23

外壁塗装の重要性

不動産投資において所有物件のメンテナンス費用を常に用意しておかなければいけません。特に、外壁に関するメンテナンスは必要。外壁塗装を計画的に行う必要があります。しかし外壁塗装を行うタイミングや費用相場・注意事項を知っておかなければ膨大な費用になり利回りが低くなる事、せっかく外壁を綺麗にしたのに入居率は変わらなかったという事態にもなりかねません。

外壁塗装はなぜ行うべきなのか？

外壁塗装は単純に見た目を良くするだけではありません。外壁塗装を行う理由として、外壁の防水性を保つ効果があります。日本は1年を通じて雨が降り地域によっては雪も降り湿気がある日が多いのです。外壁部分の鉄筋や木材も水分を多く含んでしまうと劣化を早めてしまいます。劣化を防ぐためには外壁塗装を行って防水性を保つ対策が必要になるのです。メンテナンスを放棄した建物の外壁は、不要な水分を含みやすく早く腐敗して壁が劣化してしまいます。

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そして、もちろん見た目も大事です。築年数が進むと壁は少しずつ汚くなってしまいます。同じ条件の建物であっても綺麗な家に住みたいのが人の心情ですよね。目に見える劣化を隠すために外壁塗装をする必要があるのです。外壁塗装を怠ると予想外の被害が起こることもあります。塗装だけではすまなくなった場合や、シロアリ被害など外壁塗装を普通に行っておけばよかったという事態にもなりかねません。

外壁塗装を行うタイミング

外壁塗装のタイミングはもちろん物件の種類や地域によっても変わってきますが、基本は10年ごとに外壁塗装を行う事を推奨します。ただ何も考えずに10年と決めつけるのではなく壁の状態を把握しておくことも重要です。外壁がひび割れしたり、塗装が剥がれて浮いてくるなど壁が劣化してきた場合、単純に色あせ・コケ・カビが目立ってきた場合、叩くと高い音がしたり凹凸が目立ってきた場合は外壁塗装のタイミングかもしれません。

塗装に使われる素材と相場

一般的にはウレタンやシリコン、アクリル塗料が多いです。その他にはフッ素塗料なども使われます。塗料の耐久年数や機能と価格によって選ぶ事になります。防水や汚れ防止、耐久性などを不動産会社や業者と相談して慎重に選ぶ事をお勧めします。

また、外壁塗装の際は、塗料代の他に足場代や修繕費用が別途、必要になります。ざっくりですが足場代が全体の20％、その他諸費用全体で20％というところでしょう。

※相場は物件によって価格差がありますので、あくまで目安とお考えください。

外壁塗装を行うメリットを考える

外壁塗装の一番の目的は、お持ちの物件の物件価値向上による入居率アップです。長期空室が目立ってきている場合、建物の見た目(外壁)が原因の場合もあります。

単純に家賃を下げる対策を行う前に外壁塗装の対策をおすすめします。また売却を検討している方は、外壁塗装と売却のタイミングを見極めましょう。壁が綺麗かどうかで売却金額は大きく変わります。将来売却を検討する場合は、外壁塗装と売却時期をしっかり計画して行いましょう。外壁塗装を行うメリットはたくさんあります。しかし外壁塗装の時期、塗装の選択をしっかりと考えないと残念な結果になってしまうケースもあります。不動産会社や専門業者と相談しながら慎重に、計画的に外壁塗装を行いましょう。

▼『フィット賃貸経営通信』5月号より
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