不動産投資における「キャッシュフロー」の重要さ

2022/07/25

キャッシュフローとは？

不動産投資に失敗しないためにキャッシュフローを意識する事は絶対条件です。キャッシュフローは不動産投資の健全性を知るための指標。実際の利益を読み間違えると不動産運用が苦しくなって結果的に物件を手放すことになってしまいます。主に3つの事柄を意識しましょう。

①自己資金がなくならないように

所有物件への入居者が少ない場合は、当たり前ですが入金額も少なくなります。入金額が少なくなった場合は自己資金を持ち出すことになるため、キャッシュフローに余裕を持たせることが大切です。

②予想外の出費に対応できなくならないように

設備異常やトラブル、時には退去した部屋の修繕費がかさむことも時にあります。予想外の出費にも対応できるように手持ちの現金は多いほうが良いですよね。

③プライベートのお金を引き出さないように

自分の生活費を持ち出すと生活の質に影響が出るため、プライベート用のお金と投資用のお金は分けるべきです。

キャッシュフローで知っておくべき考え方

帳簿上の数字とキャッシュフローの数字は異なります。そのためキャッシュフローと帳簿は別々に計算する必要があります。そして「帳簿上の数字とキャッシュフローを一緒にしてはいけない理由」は把握しておきましょう。

帳簿上の数字は1年間の利益を想定した数字です。

実際に入金がなければ現金は入ってこないため、キャッシュフローとは別に考えなければなりません。まずは成約日と入金日は一緒ではないこと。これは例えば成約日が3月の場合実際の入金日は4月など、成約日と入金日が「ずれる」事が一般的なため、現金不足にならないようにしっかり計算しておく必要があります。

キャッシュフローを良くする対策は？

キャッシュフローを良くするために必要なポイントは3つあります。

①家賃収入の増益や固定費の削減から取り組んでみる

家賃収入の増益・定期収入の確保です。立地の良い物件や周辺環境のグレードが上がった場合は、家賃収入の増益が見込めるため、安定した利益を得られるようになります。

②ローン残高と経費を減らす

ローン残高や管理委託費用などの固定費を見直すことも大切です。金額の大きい経費を見直せば、キャッシュフローを健全に導けます。

③ローン契約の見直し

低い金利のローンに借り換えるのも有効です。

キャッシュフローのシミュレーション

キャッシュフローは簡易的な計算式を用いてシミュレーションできます。やはり帳簿上の利益とキャッシュフローの2つを把握することが重要です。

例えば家賃が月15万とこのような経費の場合、年間のキャッシュフローは180万から（ローン返済100万＋運営経費30万＋税金20万）を合わせた150万を差し引いた「30万」。年間30万のキャッシュフローが手元に残る金額として算出されます。また債務返済倍率（DCR）も重要。不動産投資では債務の返済余力を確認するための方法として、債務返済倍率が用いられます。※数字は健全性を判断する際の目安となる1.3以上にする必要があります。