不動産投資で考えるべきこととは？

2016/09/21

買った瞬間に、新築物件は「中古物件」になる

こんにちは。株式会社フィット「投資の窓口」編集部です。

ご存知でしたか？

新築物件は、購入して、売りに出した瞬間に中古物件になります。

実際に人が住んだことがない未入居の物件でも、中古物件として扱われ、多くの場合、新築物件の時の購入価格を下回る価格で取引されることになります。

驚かれた方が多いかもしれません。

とはいえ、自宅として住むにしても、投資物件として貸し出す場合でも、よほど緊急の事態でも起こらない限り、買った瞬間に売りに出すことはまずありません。多くの場合、5年や10年は、自分で住むなり、人に貸すなりすることになるでしょう。

新築物件を購入するときに考えておくべきことは、その物件に再販価値はあるかということです。周囲の中古物件の市場価格などを知っておけば充分でしょう。

ただ、自宅の場合と投資物件では、考慮すべき点が異なります。今回は、投資物件に絞って考えてみたいと思います。

投資物件で考えるべきこと

投資物件で考えるべきことは、いかに収益を上げるかということです。

物件を安く購入できれば、利回りは高くなり、資金回収は早くなります。金融機関から有利な条件で借り入れできれば、それだけ手残りのお金を増やすことができます。

中古物件には、利回りが高いものもありますが、幾つか注意が必要です。

どれだけ利回りが高くても、空室なら1円も生みません。入居者が付くような需要があるエリアや、競争力がある家賃であることが重要です。

家賃があまり変わらないなら、新築物件や築浅の比較的綺麗で、使い易い間取りの物件の方が、入居者はつきやすいといえます。

そして、考えなければいけないのが、管理や修繕費などの経費です。

築古の老朽化した物件の場合、割安で購入できたと思ったら、リフォームや大規模修繕が必要な場合もあります。メンテナンス費用は、新築や築浅物件と比べて割高になります。

中古物件は高利回りの物件もありますが、リスクも多いことを考慮する必要があります。

コストを抑えた、規格住宅という選択肢

一時期、少額でも始めやすいと、新築ワンルームマンションの区分所有が人気でしたが、同じマンションで賃貸募集があると、家賃や条件で比較されやすく、必ずしも入居を付けやすいわけでもないこと、融資がつきにくいため、売りたい事情ができた時にすぐ売れるとは限らない、出口戦略の難しさなどのデメリットから、以前ほどの人気はありません。

それに代わって、近年注目を集めているのが、割安で建てられる、戸建ての規格住宅です。

規格住宅とは、注文住宅と違い、間取りや資材を共通化して、合理化することで建築コストを削減した、低コストな住宅のことです。

土地さえ用意できれば、建物自体の料金は、工賃が高い都会のワンルームマンション1室より、よほど安く建てられます。

家賃があまり変わらないなら、アパートやマンションより戸建て住宅に住みたいという人が全国的に多いため、入居者を付けやすいのが特長です。

入居者はファミリー層が中心のため、単身者が多いワンルームマンションと比べると、比較的長期間入居してくれることもあり、空室リスクは低く抑えられます。

物件によっては、ソーラーパネルを取り付けて、売電収入を得ることができるため、空室リスクをより軽減することも可能です。

不動産投資で何を実現したいかで、手段は違ってくる

投資物件は、家賃収入で収益を生むからこそ価値があります。

古い中古物件を安く購入して、費用をかけずに、半年かけて自分でリフォームして貸し出すのもひとつの考え方ですし、割安な規格住宅を建てて、すぐ稼働させるのも有効な手段です。

不動産投資で実現したいゴールによって、取るべき手段は違ってきます。最短でゴールに向かえる手段を選ぶようにしたいですね。

文／株式会社フィット「投資の窓口」編集部