賃貸経営オーナー様が覚えておくべき！「建物減価償却」について

2022/04/04

減価償却が必要になる場合は？

減価償却が必要になるのは次の2つのケースです。
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① 不動産経営で賃貸収入を得ている
② 所有している不動産を売却する
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不動産を売却する際は不動産の譲渡所得、つまり不動産を売却して得た所得を計算する際に減価償却が必要になります。特記事項としては建物と土地を分けるケースについては減価償却の計算をする際は建物と土地を分けます。建物と土地を一緒に購入した場合は不動産の売買契約書で建物の取得費を確認する必要があります。そして減価償却を算出する際に欠かせないのが建物の耐用年数と償却率です。耐用年数は税法によって基準が設けられており償却率は耐用年数によって決まります。耐用年数と償却率は、国税庁のサイトで確認することが可能です。
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注意点として土地は減価償却できない事。土地は減価償却できないため、建物減価償却を計算する際は建物のみの取得費を用いることになります。建物の取得費がわからないときは不動産会社に確認したり、概算取得費の計算方法に当てはめて取得費を算出したりして取得費を算出します。
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より詳しく減価償却について知る
国税庁「減価償却について」
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https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm

不動産売却時は注意を

不動産を売却した際は次の計算方法で譲渡所得を導き出します。「譲渡所得=売却金額ー（取得費+譲渡所得）」上記の計算方法にあてはめて計算する際は減価償却が用いられますが、その際に取得費が少なくなり、結果として利益が多くなってしまうことがあります。つまり、支払う税金が増えることもあるため注意が必要です。

定額法と定率法について

減価償却費を算出するための方法は定額法と定率法の２種類です。建物の減価償却に用いるのは定額法のみ。そのため定率法に関しては深く考える必要はありません。

・定額法とは？
定額法は毎年同じ金額の減価償却費を支払う経費の計算方法です。建物と設備においては、この定額法を用いて減価償却費を出します。計算方法としては定額法の公式を確認しましょう。

2007年4月1日以降に取得…取得価格×償却率
2007年3月31日以前に取得…取得金額×90％×旧定額法の償却率

取得金額には建物の購入金額だけでなく、仲介手数料や工事代金なども含まれます。

・定率法とは？
定率法は毎年減価償却費が減少する計上方法です。不動産を取得した初年度は、最も減価償却費が高くなります。計算方法として定率法の公式は次の通りです。

定率法…未償却残高（取得価格-前年度までの償却費）×償却率

なお建物の減価償却費の算出においてこの定率法は適用されません。

・建物減価償却費の計算方法について
まずは建物の耐用年数と償却率を確認します。
例えばRC造りの新築マンションを購入した場合は、次の耐用年数と償却率になります。「耐用年数＝47年」「償却率＝0.022」建物の取得費と償却率を定額法の計算式に当てはめます。2010年に2億円で購入した新築RCマンションの減価償却費は以下になります。
瞬時に定額法を用いた計算ができる建物減価償却のシミュレーターを活用するのもおすすめです。

取得金額2億円×0.022（RCマンションの耐用年数の償却率）=440万円/年

▼『フィット賃貸経営通信』4月号より
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