貸家の新築着工数は、増え続ける！？着工数は減少傾向でも建ち続ける理由

2018/08/28

貸家新築着工数は減少傾向

国土交通省は4月末日、平成29年度の住宅新築着工数を発表しました。

賃貸住宅の新築着工数は41万355戸と、前年度比に比べ4％減で、およそ3年ぶりに減少しました。

貸家の新築着工数を、大きく地域別でみると、首都圏は14万8,557戸で前年度比3.4％減、中部圏は3万9,736戸で2.9％減、近畿圏は5万8,442戸で2.4％減でした。地方都市での減少は激しく、20％以上の減少の都市も出ています。

ただし、2016年に震災が起こった熊本県は6,350戸で同22.9％増と、全国にて唯一20％を超え、新築着工数が増えていました。これらの貸家の新築着工数が減少している原因は、2017年から始まったアパートローンの引き締めによる影響が大きく寄与し、着工数が減少していると考えられます。マイナス金利政策で、低金利融資が続く中、収益用不動産の購買需要の高まりに合わせ、都市圏を中心に新築物件の開発が進んでいました。

金融庁によると、2016年に全国の金融機関が新規に貸し出した不動産融資額は、前年を15.2％上回る12兆2,806億円となり、統計がある1977年以来、過去最高となりました。内訳をみると、アパートローンなどの「個人による貸家業」の項目も堅調でした。対して2017年は前年比5.2％減の11兆7,143億円に下がりました。金融庁が金融機関への立ち入り調査の方針を示す「考査の実施方針」の2017年度版には、不動産向け融資のリスクを点検する旨が示されていました。事業性を見極めた適切な融資を行うよう地銀を中心とする金融機関に通告がなされた結果、審査基準が厳しくなっています。

それでも賃貸が建ち続ける理由

下記の表をご覧ください。平成30年の数値がまだ出ておらず、最新推移は出せていませんが、平成21年～平成25年の直近5年間の全国貸家数（実際に存在する数）と同じ時期での全国新築貸家数の推移を調べてみると、驚くべき点がありました。新築で建築されている数に対して、実存する貸家の数がかなり少なかったのです。666,200戸が5年間の間に解体されている事（賃貸経営を辞める）が予測されました。逆にその分、より新築での貸家数も必要であることが分かります。

近年見られる相続対策の活発化や、築年数の古い物件での建替需要など、決して貸家の新築着工がなくなるわけではありません。将来予測では、新設住宅着工戸数は、全体で見ると2016年度の97万戸から、2020年度には74万戸、2025年度には66万戸、2030年度には55万戸と減少していく見込みではありますが、2030年度には持家18万戸、分譲11万戸、貸家（給与住宅を含む）25万戸となる見込みです。今の増え方の約60％には落ちますが、2030年になっても貸家建築は必要性の高いものになっています。

改めて、ご自身の現状、将来に合わせて、地域で将来予測ができ、長年にわたり入居率、家賃を維持できる、資産管理会社での企画・建築の計画をお勧めします。