不動産投資はレバレッジ効果を活用すべき? 仕組みやメリット・注意点・ポイントなどご紹介

2024/02/05

レバレッジ効果とは？

レバレッジとは「てこの原理」を指す言葉で、投資においては元手の資金に対し、何倍もの資金を運用できる仕組みを意味します。不動産投資では、取得する物件を担保に金融機関から融資を受けて投資を始めることができるため、レバレッジ効果が高い投資方法のひとつとされています。以下で具体的な例を見てみましょう。

例A）レバレッジを活用しないケース

自己資金1,000万円で株式投資を始めた場合、年間利回りが10%であれば、年間に100万円の収益となります。

1,000万円×10%=100万円(自己資金1000万円)

例B）レバレッジを活用するケース

自己資金1,000万円を頭金として、9,000万円の融資を受け、利回り10% の1億円の物件を購入したとします。この場合、年間で1,000万円の家賃収入を得ることができます。

1億円×10%=1,000万円(自己資金1,000万円)

⇒見た目の利回りは10%と同じですが、収益が10倍になっています。これがレバレッジ効果いわれるもので、同じ自己資金で収益を高めることができます。

レバレッジ効果を活用するメリット

レバレッジ効果を活用するメリットとしては、以下のようなことが考えられます。

・早く投資を始めることができる

不動産投資では、物件を取得するために数千万円以上の資金が必要になるのが一般的です。それだけの資金を自己資金だけで用意しようとすると膨大な時間がかかってしまうでしょう。一方、融資を受けることで、小さな資金でも大きな額の物件を取得することが可能です。

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・大きいリターンを得ることができる

不動産投資でレバレッジ効果を活用すれば、より大きなリターンが期待できます。例えば、利回り10%の物件でリターンが期待できます。例えば、利回り10%の物件であっても、所有する物件が1,000万円の場合と1億円の場合とでは、リターンの額が10倍異なることになります。

・キャッシュフローを改善できる

キャッシュフローとはビジネスにおける現金の流れのことです。融資を受けることにより、手持ちの現金を増やし、キャッシュフローを改善することで、突発的な修繕や税金の支払いなどにも対応しやすくなるでしょう。

レバレッジ効果を活用する際の注意点やポイント

一方で、レバレッジ効果を活用する際には注意しなければならないこともあります。以下で注意点とポイントを見てみましょう。

・逆レバレッジに注意

逆レバレッジとは、金利が高いなどの理由で、投資利回りが借入金利を下回ってしまうことを指します。ローンの金利に対して物件の利回りが低い場合は、得られる家賃収入より支払う利息のほうが高くなってしまい、毎月利息をつけて返済していくことになります。

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・イールドギャップについて理解しておく

不動産投資でレバレッジ効果を活用するのであれば、イールドギャップを把握しておくことが大切です。イールドギャップとは、長期金利と投資利回りの差のことです。イールドギャップが大きいほど、融資を受けて物件を取得した際の効果が大きくなります。イールドギャップは様々な考えがありますが概ね3%以上確保しておくとよいでしょう。

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・最終的な手残りをシミュレーションする

融資を受ければ、当然返済していく必要があります。

家賃収入からローンを返済し、管理費用や修繕費用、税金などを差し引いたうえで、最終的にどのくらいの額が残るかをシミュレーションしておきましょう。なお、計算に用いる利回りについては、広告などで見られる表面利回りではなく、経費を含めた実質利回りから算出しましょう。

▼『フィット賃貸経営通信』11月号より
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