テナントリテンション(入居者保持)を考えていこう！実施すべき理由や具体的な施策

2023/03/27

テナントリテンションとは

テナントリテンション(Tenant Retention)は、日本語で「入居者の保持」を意味し、入居者に長く住み続けてもらうための取り組みを指します。

バブル時代など、かつての不動産賃貸業界では、賃貸契約の際に入居者から2〜3ヶ月分の礼金を受け取ることが多く、オーナーさんは入居者を積極的に入れ替えたほうが良いという考えが一般的でした。一方、近年では、契約の際に礼金を受け取らないケースが増えており、国土交通省「平成30年度住宅市場動向調査報告書」によると、平成30年度は「礼金があった」と回答した人が42.0%であるのに対し、「なかった」と回答した人が50.8%と上回っています。

こうした背景から、現在ではテナントリテンションの考えを取り入れ、入居者にできるだけ長く住んでもらうことが賃貸経営を行ううえでより効果的になってきているのです。

テナントリテンションが重要な理由

礼金の問題以外にも、テナントリテンションが重要な理由として以下のようなものがあげられます。

経年劣化による修繕費はオーナーさん負担

退去時の修繕費を入居者が負担するのか、オーナーさんが負担するのかという問題は、過去に多くのトラブルの原因となってきました。そうした状況の中、平成17年に「入居者は通常損耗の回復義務を負わない」旨の最高裁判決が出たことにより、「経年劣化による修繕費はオーナーさん負担」であることが明確になりました。このため、入居者の入れ替わりが激しいほど、オーナーさんは退去した際の修繕費負担が大きくなるのです。

少子高齢化による空室率の上昇

近年、少子高齢化が進み、この傾向は今後も続く見込みです。これに伴い、空室率は年々上昇しています。

例えば、国土交通省「平成30年住宅・土地統計調査の集計結果」によると、平成5年に9.8%だった全国の空き家率は平成30年には13.6%まで増加しています。今後人口が減っていく中、既存物件が余っていく状況が予想されるため、オーナーさんはこれまで以上の経営努力=テナントリテンションが求められるでしょう。

テナントリテンションの具体的な施策

では、テナントリテンションは具体的にどのように実行すれば良いのでしょうか？アメリカでは、テナントリテンションの一部として、オーナーさんが入居者を招いてパーティを開くこともあるようですが、日本の賃貸契約者に対しては、こうした交流よりも「マイナスポイントを作らない」対策のほうが有効です。

トラブルやクレーム対応をしっかり行う

最も重要なのは、トラブルやクレームに対する対応です。スピーディに対応した上で、後日アフターフォローを行うなど、入居者の困りごとにしっかりと向き合うことで、安心感が高まり、逆にトラブルをきっかけに長く住みたいと考える人も現れるでしょう。

設備を新しいものにする

退去者が出た後に設備を変えるのではなく、長期入居者がいる場合は、入居中から積極的に設備を更新していくことを検討しましょう。自己負担なく快適な設備や環境が整えば、入居者が長く住み続けたいと考えることにつながるでしょう。

更新料を廃止・値下げする

賃貸契約では、2年毎に更新料の支払いを求めるのが一般的です。※地域により差はあります

更新料は、入居者が「どうせ出費があるなら新しい物件に引っ越そう」と考えるきっかけになり得るため、長く住んでくれそうな入居者には、更新料を廃止したり値引きしたりするのも有効です。

▼『フィット賃貸経営通信』3月号より
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