不動産賃貸事業における事業計画の重要性
2016/11/08
- 不動産賃貸事業も必ず事業計画を
こんにちは。株式会社フィット「投資の窓口」編集部です。
不動産賃貸事業をするのであれば、入念な事業計画を立てて、しっかりとキャッシュフローを管理しながら経営をする必要があります。
効率よく運用して、確実に利益が出るようにするのは、不動産賃貸事業に限らず、他の事業にも通ずることです。
しかしながら、不動産賃貸事業は一度スタートすると、大幅な業務改善などできることが限られてきてしまいます。
そのため、事業開始前に立てる事業計画の内容が、今後の経営に大きく影響しますので、十分に検証する必要があります。
今回は、不動産賃貸事業を始める前にまとめておきたい「事業計画」について確認していきます。
- 事業計画の重要ポイント
不動産賃貸事業の事業計画は、具体的にどのような観点から、確認していくべきなのでしょうか？
いくつかのポイントがあるので、さっそく見てみましょう。
ポイント１ 立地分析とマーケティング
立地が不動産の一番のポイントと言っても過言ではありません。
駅からの距離や周辺の環境などによって、物件の人気はかなり変わってきます。
賃貸事業をしようとしている周辺の競合物件の賃料相場や入居状況を必ずチェックし、そのエリア全体について、きちんと調査を行うようにしましょう。
もちろん、立地だけではなく建物の構造や規模、築年数、各部屋の間取りなども賃料設定に大きく関わりますので、調査を怠ってはいけません。
ポイント２ 必要な事業資金の見込み
新築でアパートや戸建を建てるのか、中古の物件を購入するのか、リフォームの費用、土地はどうするのか、事業を始めるにあたって、必要な資金を全て列挙します。
また、建設時の諸費用以外にも創業のための費用が必要となります。
具体的には、保存登記にかかる登録免許税、土地に抵当権を設定するための費用、登記手数料、建築期間中の借入金にかかる利息、火災保険料などがかかることも注意して下さい。
頭で考えるのと、実際にやってみるのとでは違うことも多いのですが、まず多めに予算をみておくことが大切です。
ポイント３ 事業資金の調達と返済シミュレーション
事業資金を調達する方法には、自己資金と銀行からの借り入れがあります。
自己資金がゼロでは、銀行はまず融資をしてくれませんので、頭金を用意する必要があります。
そして、借り入れで工面すべき金額が判ってきたら、次は金利や返済期間に応じた返済シミュレーションを行います。
もちろん、ここでも厳し目にシミュレーションをしておくことが重要です。
ポイント４ 収支計画の作成
「入ってくるお金」と「出ていくお金」を想定した収支計画の作成をしましょう。
賃料の設定はもちろんのこと、空室率も想定しておかないと、「入ってくるお金」に誤差が出て来ます。
また、「出ていくお金」もローンの返済や維持管理費はもちろんのこと、修繕費用や減価償却費なども含め、しっかりと見積もりましょう。
固定資産税、修繕費、減価償却費は、必須の費用です。
固定資産税は土地や家屋に対してかかる税金で、物件を購入すると必ず発生する経費です。
修繕費は、新築の場合、初期の段階ではあまり掛からないでしょうが、中古物件となると、物件の状態で大きく違いが出ることになります。
また、減価償却費は、実際の支出はないので、節税に役立つ経費となります。
とくに中古アパートの場合、すでに年数が経過しているので、新築と比較すると減価償却できる期間が短くなります。
当然、事業計画の中に盛り込まれる重要な経費です。
そして、全体をまとめて、キャッシュ・フローの収支計画を立てる必要があります。
ポイント５ 計画内容を何度も見直す
何度もシビアに検討し、どうしても収支のバランスが悪い場合や、デッドクロスが見えて事業計画上回避できないのであれば、そのまま経営をスタートさせないほうが賢明です。
建設プランや購入物件の見直しを図り、再び収支計画を練り直す必要があります。
- 事業計画は定期的に見直しを図るべき
事業計画が出来て、融資が下りて、物件を購入できたからといって、事業は始まったにすぎません。
実際に事業を進めていくうちに、当初立てた計画からズレが生じることも多くあると思います。
建物・設備の経年劣化や災害によるダメージ、さらに周辺環境の変化で見積もっていた家賃設定を変えないといけない場合もあります。
つねにこのような変化を観察しながら、必要に応じて計画の修正を行っていく柔軟性が求められます。
しかしながら、当初に事業計画を綿密に立てていれば、実際に起こった出来事に対して、備えることもできますし、資金を積み立てるなどの対策も講じられるといえます。
予期せぬ出来事が起こったときにも備えられるよう、また資金を積み立てなどの対策も講じられるように、予め事業計画を綿密に立てておきたいですね。
文／株式会社フィット「投資の窓口」編集部
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不動産経営2016/11/08
