不動産投資をするなら。金融機関と上手にお付き合いをしよう！
2016/08/14
- 事業を行う上で避けられない金融機関とのお付き合い
こんにちは。株式会社フィット「投資の窓口」編集部です。
不動産事業をされている方の大半は、物件購入から経費の支払いまで、様々な形で、金融機関からの融資を受けて事業をされているかと思います。
今現在どんなにキャッシュが潤沢にあっても、不動産事業のレバレッジを利用しながら、さらなる収入を獲得しようと、融資を限度いっぱいまで使いたいと考えている方もいらっしゃるでしょう。
そのためには、金融機関とどう接していけばいいのかということも大切になってきます。
事業に必要な資金の借入先となる金融機関と、いかに上手に付き合っていくのか、少し考えてみたいと思います。
- 金融機関と付き合う上での基本姿勢
まず当然の話しですが、金融機関は「信用」を大切にします。
この「信用」というのは、あなたが貸したお金をきちんと返済してくれるかの一点に集約されます。
もちろん、反社会的な活動で得たお金ではないことが、大前提です。
金融機関にしてみれば、不動産事業の土地や建物は担保となります。
その価値が下がることは、貸す側にとっても好ましいことではありません。
事業計画や経営計画の信憑性、土地や建物の評価については、専門家にお願いしてでも、きちんとした資料を提出する必要があります。
実現が不可能な良い数字だけを並べた事業計画で融資を得ようとしても、金融機関の目は節穴ではありません。
そんな付け焼き刃の事業計画では、実現不可能なことが、見破られてしまい、あなたは「信用」を失ってしまうでしょう。
まずは、実際に想定できる数字を事業計画に盛り込み、金融機関の信頼を得ることが大事です。
そして、金融機関と「Win-Winの関係」を築ける優良顧客を目指していきましょう。
- 金融機関との長いお付き合いをしよう
銀行の担当者は、２〜３年という数年レベルで転勤することが多いので、担当者と仲が良くなっても仕方がないと、思っていないでしょうか？
担当者レベルでは、それは事実ですが、銀行であれ、組織内の人間関係とは案外に狭いものです。
良い評判は、当然後任の方にも伝わっているでしょうし、上司、そしてその銀行全体にも共有されます。
また、信用金庫のような地域に密着した金融機関であれば、以前の担当者が転勤しても、出世して戻ってくる可能性もあります。
最初の融資の借り入れから、何年かすると、物件の修繕費などがかさんできます。
その時に、追加融資が必要になる場合もありますので、決して金融機関と喧嘩別れをするなんて、百害あって一利なしと言えるのではないでしょうか？
- 金融機関のメリットを考える
銀行も営利団体なので、利益を追究している他の会社と同じです。
当然、さまざまな成績目標が掲げられています。
もちろん、融資も成績の一つですし、他には、新規口座開設、定期預金、給与振込、公共料金の引き落とし、投資信託などの商品購入や預金の増額、フリーのキャッシングの口座開設などが、担当者個人や支店の成績に関係してきます。
担当者が、これらの成績に関わることで、何かしらの協力を求めてきたら、あなたの無理のない範囲で協力し、「Win-Winの関係」を築くことは大切です。
また、お世話になっている金融機関の方向性、もっと言うなら、その支店の今年度の方針はどうなっているのか、といったことも大切になります。
今年度から新しい支店長が赴任してきて、融資については積極的だ、とか、逆に来年は今の支店長が転勤になるので、今年度は確実な成績を残しておきたいと考えているとか、こういった内部の事情も理解して行動することで、金融機関との付き合いがやりやすくなるでしょう。
- 不動産経営のプロであれ！
たとえあなたが不動産事業については全て管理会社にお任せで、今行っている仕事が確定申告くらいであっても、あなたは不動産経営のプロであるべきです。
不動産経営の専門家と定期的な付き合いを持ち、不動産経営の相談をしていることも、プロとして大切な要素であり、このことも金融機関にアピールしていきましょう。
不動産経営は、事業であり、物件の維持管理と収支計画が実行できなければ、いずれ物件の価値は下がっていってしまいます。
建物の運営や修繕を計画的に行えないと、発生する費用や建物の寿命は大きく変化していきます。
この辺りの問題は、定期的に専門家のアドバイスを受けて、経営に取り組んでいきましょう。
低金利である今の時代、返済についてはさほど気にならないかも知れませんが、これからいつ金利が上がるかも知れません。
常に、資金繰りの重要性を意識して、金融機関が味方になってくれるような付き合い方を目指していくのが懸命だとは思いませんか？
文／株式会社フィット「投資の窓口」編集部
2016/08/14
