土地活用、次の一手は？ ソーラー発電所付きの戸建賃貸経営を考える
2016/04/05
- 遊休地の有効活用って、アパマンか駐車場経営するしかないの？
こんにちは。株式会社フィット「投資の窓口」編集部です。
「所有地を更地のままにしておくと固定資産税も高くてもったいないですよ。
賃貸住宅を建てれば家賃も入るし、相続時の評価額も下がります。」
そんな誘いを受けたことはありませんか？
多額の借り入れをしてマンション経営を始めても、空室が多かったら収支はどうなるのか…
「30年一括借り上げ」だから安心と言っているけど、30年も先のことなんて考えられない…
やっぱり、アパート・マンションや駐車場を経営するって、そう簡単にはいかないのでは…？
そもそも、遊休地の活用って、一体どうすればいいの…？
これから土地活用をしたいと考えているけど、このような様々な疑問をお持ちの方は、是非一緒に考えてみましょう。
- 土地活用は、すでに成熟産業！
平成２７年１月から相続税制が改正となり、基礎控除額が引き下げられ、相続税の納付対象となる人が大きく増えました（国税庁「相続税及び贈与税の税制改正のあらまし」）。
土地を遊ばせておいても、税金がかかってしまう。
そうなると、所有地を有効に活用したくなるのは、当然の流れですよね。このような、遊休地にアパートやマンションを建てたり、駐車場を経営するような大家業。
実は、何十年も前から行われてきている成熟産業なのです。日本の人口減少が問題になっているいま、
アパートにしても、駐車場にしても、その立地が重要なのは明白です。銀座のど真ん中に土地を持っている人なら、まず土地活用に困ることはないでしょう。
それでは、あなたが所有している土地はどうですか？
周りにアパートやマンション、駐車場はありませんか？
隣に新しいマンションが出来たら、それまで建っていたマンションは、家賃を下げて対抗するしかありません。
けれども、銀行からの貸し付けでマンションを建てた場合には、家賃を下げるという選択肢は選びたくありませんよね。
かと言って、入居者が入らなければ経営が行き詰まってしまうのです。
- 戸建賃貸経営なら、競争力が上がる
一戸建ての持ち家を、転勤などの理由で賃貸に出すというケースがあります。
しかし、一定期間であっても、自宅を他人に貸すというのは心理的な抵抗があるという方もいらっしゃるでしょう。
日本の賃貸市場では、戸建賃貸の普及率は、全体の約2％しかないと言われています。
（賃貸住宅市場の実態について – 国土交通省 建て方別貸家の供給戸数の推移(P.4)データ参照）
ですので、一戸建ての物件を建てて賃貸に出す「戸建賃貸経営」なら、ぐっと競争力が上がります。
マンションや駐車場を作るのではなく、一戸建ての家を建てて賃貸に出し、経営するのです。
一戸建てを賃貸に出すメリットは、
- 需要に対して、圧倒的に供給が足りていない
- マンションの共有部分の費用（維持管理費・人件費など）がかからない
- 車社会の地方であれば、立地条件の融通が効く
- 物件の売却という出口戦略が取りやすい
など、マンション経営に比べて競合が少なく入居者が付きやすいという利点が考えられます。
一方、もちろんデメリットもあります。
例えば、リフォームが必要になった時には、マンションより費用がかかる傾向にあると言えるでしょう。
そして、いくら一戸建ての需要があると言っても、
ニーズに合っていない戸建賃貸では、入居者が付かないこともあり得ますよね。
- ソーラー発電所付きの戸建賃貸なら、売電収入でローン返済を補填できる？
戸建賃貸のメリット・デメリットを考え、立地の条件も検討した上で、
さらにソーラー発電所付きの戸建賃貸を検討してみてはどうでしょうか？
ソーラーパネルといっても、ただ付ければよいわけではありません。
その発電量（つまり売電金額）は、パネル容量に左右されます。
もし発電量が十分にあって、ソーラー発電の売電金額だけで借り入れローンの返済を補填できるとしたら？
あとは、入居者が付くだけでトータルの収支はプラスになっていきますね！
株式会社フィットの開発した戸建賃貸住宅フィットセルは、ソーラー発電が標準装備にもかかわらずトータルコストを極限まで抑えた商品です。
フィットセルシリーズなら、たとえ入居がなくても、売電収入でローン返済を補てんできます。
戸建賃貸経営を考える上で、ソーラー発電の売電だけでローンを賄えるとなれば、戸建賃貸経営のデメリットの部分を大きくカバーしてくれるでしょう。
株式会社フィットは、ソーラー発電所付き戸建賃貸住宅を、ひとつの選択肢として提案させていただくによって、豊かな暮らしや資産形成をサポートさせていただきます。
文／株式会社フィット「投資の窓口」編集部
2016/04/05
