不動産投資１棟目から65万円の青色申告特別控除を受ける方法
2017/12/18
- 65万円の青色申告特別控除を受けるための「5棟10室」の壁
青色申告による確定申告をしている個人事業主に対しては、所得金額から最高65万円又は10万円を控除される「青色申告特別控除」という制度があります。
65万円の青色申告特別控除を受けるには、
- 不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること。
- 簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること。
- 2に基づいて作成した貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付して確定申告期限内に提出すること。
といった要件がありますが、これらの要件を満たし、所轄税務署長に「青色申告承認申請書」を提出して承認を受ければ、65万円の特別控除を受けることができます。
参照：
条件を満たさなければ控除額10万円の白色申告となり、控除額65万円の青色申告では、とても大きな差となります。
簿記の原則により記帳することは、税理士にお願いするか、会計ソフトを用いてルールに従い記帳すれば良いのですが、問題は、「①不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること。」にあります。
国税庁のホームページでは、「不動産貸付けが事業として行われているかどうかの判定」として、以下の要件を揚げています。
- 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
- 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
つまり、これから不動産投資を始めようとしている人にとっては、10室以上のマンション・アパートまたは5棟以上の戸建などを所有しないと65万円の青色申告特別控除を受けることができないので、かなり高いハードルだと言えるでしょう。
- 65万円の青色申告特別控除を受けるもう一つの条件「事業所得」
先ほど説明した65万円の青色申告特別控除を受ける要件には、「①不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること。」というのがありました。
不動産賃貸事業であれば、5棟または10室以上の要件が必要ですが、これとは別に「事業所得」を得ていれば、この65万円の控除の対象となります。
国税庁のホームページでは、「事業所得とは、農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業その他の事業を営んでいる人のその事業から生ずる所得をいいます。」と定義されており、例えば、太陽光発電事業についても、一定の条件を満たしておれば、そこから得られる売電収入も「事業所得」にすることができます。（個人の方の売電に係る所得区分が事業所得に該当するかは、所轄の税務署にご相談下さい。）
ただし太陽光発電事業で得た収入を「事業所得」として認めてもらうには、その積載容量が10kW以上でないといけません。住宅に後付けで太陽光パネルを載せた場合は、10kW未満であれば、余剰電力の買取となり、ここから得られる収入は事業所得ではなく雑所得となりますので注意をしないといけません。
参照：
なっとく！再生可能エネルギー（資源エネルギー庁）買取価格・期間等（平成24年度～28年度）
自宅に設置した太陽光発電設備による余剰電力の売却収入（国税庁）
またサラリーマンが、積載容量10kW以上の太陽光発電所を所有した場合でも、就業規則などで副業が認められておらず、事業所得にできず雑所得扱いにした場合も同様のことが言えますので、これも注意が必要です。（不動産投資や太陽光発電事業は、不労所得の部分が大きな割合を占めるので、副業には当たらないと判断する企業もあるようです。就業規則については、ご自身の会社とよくご相談の上、判断してください。）
このように太陽光発電事業を行い65万円の青色申告特別控除を受けるにも、「事業所得」であるという「壁」があるのです。
- 不動産投資をしたいサラリーマンにオススメのソーラーパネル付戸建賃貸経営
これから不動産投資を始めようと考えている人にとっては、当面は所有物件数を少なくし初期投資を抑えつつ、それでも65万円の特別控除を受けられる方法があれば、非常にメリットを感じられるのではないでしょうか？
実は、そういう商品があるのです！
フィットのソーラーパネル付き戸建賃貸FIT CELLシリーズであれば、10kW以上の大容量ソーラー発電が、2棟ワンセットの戸建に搭載されています。
つまり、戸建賃貸という不動産賃貸経営ですが、屋根に載っている太陽光パネルが10kW以上になるので、発電事業の事業所得として一定の要件を満たすことができれば、65万円の青色申告特別控除が受けることが可能です。（要件につきましては、実際の条件により異なりますので個別にご相談ください。）
一般的な戸建住宅賃貸なら空室になると家賃収入はゼロになりますが、この商品であれば、売電収入と家賃収入のダブルで収入が見込めますので、空室による家賃収入の減収リスクの軽減にも効果を発揮します。
不動産投資をこれから始めたいと思っておられる方にとってみれば、戸建賃貸にもかかわらず最初の不動産投資から65万円の青色申告特別控除も受けられるとなれば、非常に大きなメリットだと言えるでしょう。
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今回は、不動産投資１棟目から65万円青色申告特別控除を受ける方法について、解説をしました。
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税制の優位性と、商品の優位性の両方を検討しながら、賢く投資商品を選ぶことで、最初の不動産投資から大きく成功させていきたいですね。
2017/12/18
